Triển khai Luật Đất đai năm 2024, thực hiện Kế hoạch triển khai thi hành Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ban hành kèm theo Quyết định số 222/QĐ-TTg ngày 05/03/2024 của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính đã chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó cụ thể hóa những nội dung thay đổi tại Luật Đất đai liên quan đến tài chính đất đai, có tác động đến chính cách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cụ thể như sau:
1. Về các khoản thu ngân sách từ đất đai
Tại điểm d khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai bổ sung khoản thu từ tiền sử dụng đất tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng.
Đồng thời, về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, tại khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai quy định: Trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhưng không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
2. Về hình thức sử dụng đất thuê
Thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương, tại Luật Đất đai năm 2024 quy định mở rộng các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để đảm bảo tính ổn định, bền vững của nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất. Theo đó, tại Điều 120 Luật Đất đai quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, còn lại cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW. Việc tính tiền thuê đất đối với trường hợp này thực hiện theo quy định tại Điều 30 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP.
Ngoài ra, đối với đơn vị sự nghiệp công lập về cơ bản được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 118 Luật Đất đai, trường hợp có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm và phải nộp tiền thuê đất theo quy định. Đối với đất do đơn vị sự nghiệp công lập đang sử dụng mà có nhu cầu đang cho thuê, liên doanh, liên kết với tổ chức kinh tế (không lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm) thì phải có đề án sử dụng tài sản công vào mục đích cho thuê, liên doanh, liên kết và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công (khoản 3 Điều 30, điểm b khoản 2 Điều 33, điểm c khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai, khoản 3 Điều 33 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP).
3. Về thời gian ổn định tiền thuê đất hằng năm
So với quy định hiện hành tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, quy định về thời gian ổn định tiền thuê đất hằng năm và việc điều chỉnh đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm sau khi hết chu kỳ ổn định tại Luật Đất đai có sự thay đổi sẽ có tác động không nhỏ đến công tác thu tiền thuê đất trong thời gian tới. Cụ thể khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai quy định:
- Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.
- Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ vào bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Việc xác định tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 26, khoản 1 Điều 30 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn.
- Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó. Trường hợp Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng từ 10% trở lên trong 05 năm liên tiếp thì Bộ Tài chính phối hợp với các Bộ, ngành liên quan để báo cáo Chính phủ quy định điều chỉnh tỷ lệ điều chỉnh tiền thuê đất hằng năm của chu kỳ tiếp theo cho phù hợp.
4. Về giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
- Tại Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 quy định các phương pháp định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất tiền thuê đất gồm: Phương pháp so sánh, Phương pháp thu nhập và Phương pháp thặng dư (so với quy định hiện hành bỏ Phương pháp chiết trừ và quy định không áp dụng Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất); đồng thời, quy định cụ thể trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất.
- Bỏ khung giá đất của Chính phủ, quy định cụ thể các trường hợp áp dụng Bảng giá đất, các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể (trong đó có trường hợp để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Điều 159, Điều 160 Luật Đất đai).
- Luật Đất đai quy định Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí hoặc xây dựng đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn (đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất) lần đầu để công bố áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hàng năm (thay vì 05 năm như Luật Đất đai 2013), đồng thời mở rộng các trường hợp áp dụng Bảng giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai; theo đó, giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, công nhận quyền sử dụng đất là giá đất trên Bảng giá đất (bỏ quy định tính theo giá đất cụ thể trong một số trường hợp như quy định trước đây tại các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013) (Điều 159 Luật Đất đai).
- Phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch UBND cấp huyện đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện theo quy định tại khoản 2, khoản 4 Điều 123 Luật Đất đai năm 2024.
- Đổi mới quy trình tính giá đất: (i) Trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn quyền sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất; (ii) Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất trong thời hạn không quá 180 ngày kể từ thời điểm định giá đất (khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai).
5. Quy định tách bạch giữa các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất và các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (Điều 124, 125 và 126 Luật Đất đai).
6. Quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích và nghĩa vụ tài chính đối với loại đất này (Điều 218 Luật Đất đai, Điều 99 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP)
7. Về chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
- Tại khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai, các Điều: 17, 18, 19, 38, 39 và 40 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định cụ thể các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; đối với các trường hợp khác (không thuộc quy định tại khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai) Chính phủ quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
- Thay đổi quy trình miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Tại khoản 3 Điều 157 Luật Đất đai quy định: “Đối với trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”.
8. Bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp để giải quyết vấn đề tài chính đất đai đai, giá đất khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành; theo đó, tại Điều 257 Luật Đất đai quy định:
- Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
- Quy định xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất. Theo đó, giao Chính phủ quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất và khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các trường hợp này. Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định hướng dẫn cụ thể khoản tiền phải nộp bổ sung này (khoản 2 Điều 50, khoản 9 Điều 51).
9. Về ghi nợ tiền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2024 có quy định về việc ghi nợ tiền sử dụng đất (Điều 111), cụ thể hóa quy định tại Luật, tại Điều 22 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định hướng dẫn nội dung về trình tự, thủ tục ghi nợ, thanh toán, xóa nợ tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ còn các nội dung khác như đối tượng và mức tiền sử dụng đất được ghi nợ thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai (Nghị định về cấp Giấy chứng nhận). Đồng thời, có quy định xử lý chuyển tiếp về viêc ghi nợ tiền sử dụng đất (khoản 3 Điều 50 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP).
10. Tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ngoài các nội dung hướng dẫn những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 nêu trên còn có các quy định chi tiết về:
- Bổ sung quy định xử lý thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp dự án hỗn hợp hoặc đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi quy hoạch chi tiết là đất hỗn hợp (sử dụng nhiều loại đất thuộc nhiều hình thức sử dụng đất).
Bổ sung cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết dự án; đối với trường hợp dự án trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết thuộc trường hợp Nhà nước giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (tại các Điều: 7, 14, 34 và 36 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP).
- Thay đổi cơ quan xác định khoản được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, theo đó Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện rà soát và có văn bản xác nhận số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gửi cho cơ quan thuế thực hiện việc trừ số tiền ứng trước vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (khoản 5 Điều 44 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP).
- Quy định cụ thể trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc tính, thu, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 48 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP).
